הרצאתה של ד"ר מורן אופיר

בעשור האחרון החיל בנק ישראל שורה של צעדים רגולטוריים הגנתיים בתחום המשכנתאות, וזאת במטרה להגן על יציבות המערכת הבנקאית מסיכונים הנובעים מיכולותיהם הפיננסיות של נוטלי המשכנתאות ומתנודות בשוק הנדל"ן המקומי. מטרת המחקר היא לאמוד אמפירית את יעילותם והשפעתם של הצעדים הרגולטוריים האלו על ידי בחינת השפעתם על החלטות נוטלי המשכנתאות באותה התקופה. לצורך בחינה זו נעשה שימוש במאגר נתונים מפורט וייחודי שנתן לנו בנק ישראל, המתאר את דפוסי נטילת המשכנתאות בישראל בתקופה שבין 2012–2016, שבה ננקטו צעדים רגולטוריים רבים ותכופים. בפרט נבחנו שלושה צעדים רגולטוריים שונים, הכוללים הגבלת שיעורי המינוף ( Loan-To-Value ¬¬¬¬– LTVֿ וקביעת שיעורים דיפרנציאלים ללווים שונים, שינוי ביחסי הלימות ההון של הבנקים במשכנתאות, הגבלת שיעור ההחזר מתוך הכנסת הלווה (Payment-To-Income – PTI), הגבלת חלקה של ההלוואה שניתן ללוות בריבית משתנה ולבסוף הגבלת משך חיי המשכנתא המקסימלי. לאחר השלמת הבחינה האמפירית נמצא שחלק מהצעדים הרגולטוריים השפיעו על החלטות הלווים כפי שציפו הרגולטורים ובכך הביאו להפחתת הסיכון המערכתי בשוק המשכנתאות. עם זאת ובניגוד לצפוי, חלק מהצעדים הרגולטוריים הובילו לתוצאה הפוכה מזו שנועדו להביא אליה, והשפעתם על החלטות הלווים הביאה להגדלת הסיכון המערכתי בשוק המשכנתאות. כך, הגבלת משך חיי המשכנתא המקסימלי הביאה דווקא לעלייה במשך החיים הממוצע של משכנתאות בישראל; כמו גם הגבלת שיעור ההחזר מתוך הכנסת הלווה (PTI) שהביאה להגדלתו של ממוצע שיעור זה בקרב הלווים. אנו מציעים הסבר התנהגותי לתופעה זאת שלפיו מדובר בהשפעה של יוריסטיקת העיגון (Anchoring). קביעת רף מקסימלי למשך חיי המשכנתא או לשיעור ההחזר מתוך ההכנסה יצרה עוגן ללווים לרף ״המומלץ״, אשר העלה הן את משך חיי המשכנתא הממוצע והן את שיעור ההחזר מתוך ההכנסה הממוצעת בישראל.